Per l’articolo 63 c. 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e precedente

di Danila Sarno

Spesso, quando si acquista un immobile in un condominio si rischia di avere una brutta sorpresa: essere costretti a pagare le quote condominiali non versate dal precedente proprietario. Ai sensi dell’articolo 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile, infatti, “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

L’obbligo, dunque, non è temporalmente illimitato, ma circoscritto ai contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente; il termine “anno” fa riferimento all’anno di esercizio condominiale e non a quello solare. Chiaramente, l’articolo 63 privilegia la tutela del condominio, che deve poter contare sui fondi necessari alla propria gestione, stabilendo appunto che il nuovo proprietario debba rispondere anche dei debiti pregressi, sia pure per il periodo limitato al biennio precedente. Alla luce di ciò, si prevede che l’amministratore possa richiedere il pagamento dei debiti direttamente all’acquirente, che potrà in seguito rivalersi sul venditore per ottenere il rimborso delle quote relative al periodo precedente all’acquisto. Rimborso che, tuttavia, non è sempre facile da ottenere: quando il vecchio proprietario non adempie volontariamente, infatti, è necessario ricorrere ad una vera e propria azione legale, con tempi e costi spesso irragionevoli.
Il solo modo di sottrarsi a questo rischio è quello di verificare, prima di procedere all’acquisto, se esistono debiti condominiali, facendosi rilasciare dall’amministratore di condominio una dichiarazione relativa alla presenza e all’ammontare delle quote insolute. Così, in fase di trattativa, sarà possibile concordare con il venditore un prezzo e delle condizioni di pagamento che consentano di compensare le somme da lui non versate.
Come sottolineato dalla Corte di Cassazione, essenziale è stabilire quando l'obbligo di contribuire alle spese condominiali sia sorto. Nel caso di spese di ordinaria manutenzione, l’obbligo di pagamento nasce al momento della prestazione dei servizi o di inizio dei lavori, a prescindere dal tempo in cui l’assemblea ha deliberato la spesa. Nel caso di lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, invece, rileva la data di deliberazione dell’intervento, “avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.".